Lorsqu’une entrée en maison de retraite se profile, la question du financement devient centrale. En 2023, le coût mensuel moyen d’un séjour en EHPAD en France s’élève à environ 2 100 € (DREES), un montant souvent supérieur au montant des retraites perçues. C’est pourquoi la vente ou la mise en location du domicile familial représente pour beaucoup une solution concrète pour faire face à ces nouvelles dépenses.
Outre le besoin financier, la gestion du logement vacant pose question : un bien inoccupé s’expose à des risques de dégradation et à des charges récurrentes (taxes, entretien, copropriété...). Envisager la vente ou la location permet donc non seulement de financer la prise en charge, mais aussi d’éviter une perte de valeur du patrimoine immobilier.
La décision dépend de plusieurs facteurs : état de santé du senior, projections à long terme, composition familiale et situation patrimoniale. Voici les grandes différences à prendre en compte.
En 2022, près de 40% des familles optaient pour la vente face à une entrée en établissement (Notaires de France), tandis que la tendance à la location concerne surtout les résidences situées dans les zones tendues ou recherchées, gages de rentabilité et de facilité de gestion.
Pour un senior qui agit lui-même, aucune formalité particulière n’est à prévoir hormis la vérification des titres de propriété et la levée de toute éventuelle hypothèque. En revanche, si la personne n’est plus en capacité de gérer ses biens (maladie, perte d’autonomie cognitive), une mesure de protection (curatelle ou tutelle) peut être nécessaire pour autoriser la vente, parfois après décision du juge des tutelles (Service-Public.fr).
Une estimation réaliste du bien est cruciale. Il est conseillé de solliciter plusieurs agents immobiliers ou notaires pour affiner le prix. Une surévaluation peut retarder la vente, tandis qu’une sous-évaluation lèse le propriétaire. Attention également à la nécessité de réaliser certains diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.), dont le coût moyen avoisine 400 €.
Il existe toutefois une exonération spécifique pour les personnes âgées de plus de 65 ans à faibles revenus si elles résident en établissement spécialisé et n’étaient pas propriétaires de leur logement principal depuis plus de 2 ans. Ces règles fiscales doivent être vérifiées au cas par cas.
Le produit de la vente peut servir instantanément à financer les frais d’hébergement, mais il reste placé sous le contrôle du majeur protégé en cas de tutelle. Il pourra également alimenter un compte en assurance-vie, dont la gestion reste souple et adaptée pour prévoir les dépenses sur plusieurs années.
Un logement vacant nécessite souvent quelques travaux de rafraîchissement ou de mise aux normes locatives. En 2023, l’investissement moyen pour remettre en état un 2 pièces destiné à la location s’élevait à 3 500 € selon SeLoger. Cette dépense peut être vite amortie dans les zones tendues, où la rentabilité locative atteint et même dépasse parfois 4 % brut annuel.
À noter : la sélection d’un dossier de locataire solvable, éventuellement via un garant ou une assurance loyers impayés, est recommandée pour éviter les mauvaises surprises.
Les loyers sont à déclarer au fisc. Deux régimes s’offrent au bailleur particulier :
En 2023, la fiscalité de la location meublée à titre non professionnel (LMNP) offre, sous certaines conditions, une imposition encore plus favorable, notamment pour les biens loués en résidence principale (Legifrance).
Lorsqu’un senior n’est plus en état de décider seul, le juge des tutelles peut nommer un représentant légal. Toute opération de vente ou de location doit alors être approuvée par ce représentant, voire par le juge lui-même. Le recours à un mandat de protection future permet d’éviter les complications administratives : il s’agit de désigner volontairement à l’avance un tiers de confiance pour gérer ses affaires (source : Service-Public.fr).
Pour un exemple concret : à Paris, la vente d’un appartement de 60 m² (prix médian : 10 000 €/m²) génère un capital d’environ 600 000 €, permettant de financer plus de 23 ans en EHPAD à coût moyen (~ 2 100 €/mois). Louer ce même bien (loyer moyen : 1 800 €/mois) couvre une majorité des frais d’hébergement, mais laisse un reste à charge.
En zone rurale, les prix de vente chutent parfois sous 2 000 €/m² et la location s’avère moins rentable, rendant le calcul moins évident et renforçant la nécessité d’une bonne évaluation du marché local pour faire le meilleur choix.
D’après l’Observatoire National de l’Habitat, chaque année, près de 25 000 logements de personnes âgées entrent sur le marché suite à une entrée en EHPAD, influençant localement les prix et la rapidité des transactions (ONH).
Face à la complexité des démarches et des choix, solliciter un professionnel – notaire, conseiller patrimonial, juriste spécialisé en droit des familles – est souvent utile pour sécuriser l’opération et préserver au mieux les intérêts du senior et de ses proches. Les Maisons de Justice et du Droit, les points d'accès au droit, ou encore les consultations gratuites de notaires (organisation périodique dans bon nombre de départements) apportent des conseils adaptés à chaque situation, que la démarche soit urgente ou s’inscrive dans une planification à plus long terme.
Étudier chaque option en profondeur et s’entourer d’avis extérieurs permet de choisir la stratégie la plus adaptée pour financer la maison de retraite tout en préservant au mieux le patrimoine familial et l’équilibre entre les générations.